Gallar og afhendingardráttur á nýjum fasteignum

Margir kaupendur nýrra húsa og íbúða hafa leitað til Húseigendafélagsins að undanförnu vegna margvíslegra galla á eignum sínum og vegna dráttar á afhendingu. Þeir eru mislukkulegir með viðkomandi fasteignasala, sumir hafi staðið sig með prýði en aðrir hafi brugðist og dregið leynt og ljóst taum seljenda. Seljendum bera þeir líka misjafna sögu. Sumir hafi ekkert viljað gera og gefið þeim og kröfum þeirra langt nef eða þá brugðist við með hangandi haus og hendi meðan aðrir hafi haft góð orð um að bæta úr og leysa málið.

Pollagallar. Þakleki og þrasgjarnar konur

Í slagveðrum fara plágubræðurnir Leki, Raki og Galli, á kreik og gera fólki lífið leitt. Og þá vitum við hjá Húseigendafélaginu hvað til okkar friðar heyrir. Þá streyma til okkar vonsviknir kaupendur bæði nýrra og notaðra eigna vegna leka. Fólk telur sig hafa keypt köttinn í sekknum og vonbrigðin eru mikil því fólk hefur yfirleitt spennt fjárhagslegan boga sinn til fulls. Samkvæmt orðskviðum Salómons er tvennt hvað verst í heimi hér: Þakleki og þrasgjörn kona. Leki er því hvorki ný bóla né neitt lamb að leika við.

Gallar á nýjum húsum

Hér er ætlunin að fjalla um galla á nýjum húsum, bæði húsleka og aðra byggingargalla en málum og fyrirspurnum vegna byggingagalla af öllum stærðum og gerðum í nýjum eignum hefur fjölgað hjá Húseigendafélaginu undanfarna mánuði og misseri. Eins hefur málum vegna afhendingardráttar fjölgað verulega. Þetta er alls ekki einskorðað við smágalla heldur er líka um að tefla mjög verulega galla þar sem úrbætur eru umfangsmiklar og kostnaðarsamar.

Fjölgun nýbygginga. Hraði. Pressa. Hátt lóðarverð

Skýringin er öðrum þræði mikil fjölgun nýbygginga. Einnig er ljóst er ljóst að hraðinn og pressan spilar stóra rullu. Byggingaraðilar eru og hafa verið með mikið undir og í mikilli tímapressu og þá hlýtur eitthvað að láta undan. Þegar menn hafa mörg járn í eldinum og takmarkaðan tíma þá skila menn ekki eins vönduðu verki og ella og afleiðingin birtist sem gallar. Þegar menn vinna við eitt hús er hugurinn og höndin hálf kominn í annað verk. Þannig ráða byggingastjórar, meistarar, iðnaðarmenn og verkamenn stundum ekki við hraðann.

Svo spilar hátt lóðaverð vafalaust sína rullu. Eftir því sem það er hærra verður að spara annað, bæði verktímann og byggingarefni, sem er skammgóður vermir og býður gallahættu heim.

Neytendakaup

Réttur þeirra sem kaupa af aðila sem byggir og selur eignir atvinnuskyni er mjög ríkur samkvæmt lögum um fasteignakaup, sem eru ófrávíkjanleg þegar um neytendakaup er að tefla en viðskipti með nýjar eignir eru yfirleitt neytendakaup. Í slíkum kaupum má ekki skerða rétt kaupanda frá því sem lögin segja, réttindi hans eru lámarksréttindi og skyldur hans eru hámarksskyldur. Til að fasteignakaup teljist neytendakaup þurfa þrjú skilyrði að vera uppfyllt: 1) Hin keypta eign sé til persónulegra nota fyrir kaupanda. 2) Salan sé liður í atvinnustarfsemi seljanda. 3) Seljanda séu ljós fyrirhuguð not kaupanda.

Fasteignakaupalögin. Hvenær er eign gölluð?

Fasteignakaupalögin hafa að geyma ítarleg ákvæði um réttindi og skyldur kaupenda og seljenda og um úrræði þeirra ef viðsemjandinn vanefnir skyldur sínar. Í þeim er fjallað um galla og er meginreglan sú að fasteigna telst gölluð ef hún uppfyllir ekki þær kröfur sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Verður eign að henta til þeirra almennu og sérstöku nota sem svipaðar eignir henta almennt. Í stuttu máli má segja að eign sé gölluð ef hún er ekki í samræmi við samning aðila og réttmætar væntingar kaupanda. Fasteign er gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið réttar og fullnægjandi upplýsingar um eign og ef hún er ekki í samræmi við auglýsingar, söluyfirlit og önnur gögn.

Ný hús eiga að vera gallalaus. Engin smágallasía

Þegar menn kaupa nýtt húsnæði mega þeir gera miklar kröfur. Ný hús eiga að vera gallalaus og ber byggjandi ríka ábyrgð ef svo er ekki. Allt á að vera í lagi og ekkert að. Nýjar eignir eiga vitaskuld að halda vatni og vindum . Í fasteignakaupalögunum er hins vegar mjög mikilvæg takmörkun sem snýr að minniháttar ágöllum á notuðum eignum. Telst notuð fasteign ekki gölluð, nema ágalli rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða að háttsemi seljandi sé saknæm. Með þessari takmörkun er smágöllum á notuðum eignum úthýst. Enginn slíkur gallaþröskuldur er um nýjar eignir. Þær eiga að vera gallalausar og í fullkomnu lagi.

Lagaleg úrræði kaupanda. Úrbætur

Úrræði kaupanda vegna galla eru þessi:1) Krafa um úrbætur. 2) Krafa um afslátt. 3) Skaðabætur. 4) Riftun ef galli er verulegur. 5) Stöðvunarréttur á greiðslum.

Oftast er það öllum í hag að seljandi bæti úr galla. Slíka kröfu á kaupandi ef seljandi hefur byggt eign eða smíðað innréttingar í hana. Úrbæturnar gerir seljandi á sinn kostnað. Kaupandi þarf ekki að bíða von úr viti. Seljandi verður að framkvæma fullnægjandi úrbætur fljótt og vel. Sömuleiðis á seljandi rétt til að bæta úr galla nema að það valdi óþægindum eða aðrar sérstakar ástæður er varða kaupanda mæli gegn því.

Kvartandi kaupendur fá oft lítinn hljómgrunn

Því er ekki að leyna að sumir byggingaraðilar taka málaleitunum kaupenda vegna galla með litlum fögnuði og vilja við lítið eða ekkert gera. Slíkir aðilar líta ekki á kaupendur sem viðskiptavini og viðsemjendur, heldur traktera þá sem leiðinda vælukjóa og frekjur sem tefji og trufli vinnandi menn og sem hraðahindranir á framkvæmdanna vegi. Flestir byggingaraðilar eru sem betur fer ábyrgir og vilja standa við sitt. og leysa málin áður en í óefni kemur.

Staða og ábyrgð fasteignasala

Fasteignasali er ekki aðili að kaupsamningi og ber ekki ábyrgð á því að kaupandi og seljandi standi við sínar skyldur Hins vegar er hann ábyrgur fyrir því að margvíslegar upplýsingar og gögn liggi fyrir sem máli skipta um söluna og leggja grunninn að réttum efndum. Ef fasteignsali vanrækir það eða kastar til höndum í því efni getur hann orðið bótaskyldur. Hann getur t.d. kallað yfir sig ábyrgð ásamt seljanda vegna galla ef upplýsingar sem hann veitir um eign reynast ófullnægjandi eða rangar. Dómstólar gera mjög ríkar kröfur til fasteignasala í þessu efni.

Fasteignasalar í erfiðri stöðu. Hagsmunir kaupenda víkjandi

Oft mættu fasteignasalar standa betri vörð um hagsmuni kaupenda þegar um nýbyggingar er að ræða. Þeim er þó vorkunn. Þeir eru í mjög erfiðri ef ekki ómögulegri aðstöðu þegar þeir eiga mikið undir byggingaraðila og eru í föstum viðskipta- og hagsmunatengslum við hann og selja fjölda eigna fyrir hann. Í slíkum tilvikum er ekki heiglum hent að gæta hagsmuna beggja þannig að á hvorugan halli eins og lög uppáleggja fasteignasölum. Á það við í öllu söluferlinu, bæði fyrir og við samningsgerðina og síðar þegar vandamál koma upp og miðla þarf málum en þá eru einatt góð ráð dýr.

Viðskipti um eignir í smíðum eru viðsjárverðari. Hallar á kaupendur

Viðskipti um nýtt húsnæði og húsnæði í smíðum eru almennt flóknari en venjulega og kaupendaviðsjár eru meiri. Þar eru ýmsar fleiri hættur en í fasteignaviðskiptum almennt og reynir þar því meira á færni, staðfestu og árvekni fasteignasala en ella. Þá er einmitt sérstaklega áríðandi að fasteignsalar séu á varðbergi um hagsmuni kaupenda. En það grátlega er að einmitt að þar og þá er fasteignasalinn stundum veikastur fyrir vegna viðvarandi viðskipta- og hagsmunatengsla við byggingaraðila. Litla Gunna og litli Jón með gallaða draumahúsið sitt eiga því oft á brattan að sækja fá stundum lítinn hljómgrunn þótt lagalegur réttur þeirra sé ótvíræður.

Seljandi í kröggum

Verst er þegar saman fara gallar og slæm fjárhagsstaða byggingaraðila en það helst oft í hendur. Þegar byggingaraðili fer á hausinn, verður gjaldþrota, sitja oft kaupendur oft eftir með sár enni fjárhagslega þótt lagaleg staða þeirra sé góð. Kaupsamningur er gagnkvæmur þar sem framlag annars er háð því að hinn standi við sitt. Þess vegna hefur kaupandi t.d. stöðvunarrétt á greiðslum ef seljandi dregur afhendingu eða eign er gölluð. Stöðvunarrétturinn er trygging kaupanda fyrir réttum efndum seljanda.

Afhendingardráttur oft verri en gallar

Afhendingardráttur er bróðir galla og síst skárri. Þegar afhending dregst getur bókstaflega allt lífið farið í hönk hjá kaupendum. Þeir eru búnir að selja gömlu eignina og afhenda hana, búslóðin er í gámum og fjölskyldan tvístruð og inn á gafli hjá ættingjum og vinum. Endalausir snúningar og akstur þvers og kruss með börnin í skóla. Afhendingardráttur getur verið afdrifaríkar og valdið kaupanda og fjölskyldu hans meiri röskun og kostnaði en jafnvel verstu gallar. Menn kaupa og borga gjarnan eftir teikningum og hástefndum lýsingum þegar til marks um draumaeignina er ekki annað og meira en möl og mold og hola í jörðinni. Þá eru menn í raun að kaupa pappírsloforð á grundvelli trausts sem stundum reynist innstæðulaust. Blasir við hversu tryggilegir og vandaðir samningar þurfa að vera í slíkum tilvikum og hversu vel vakandi fasteignasali svo hagsmunir kaupanda berist ekki fyrir borð.

Gangur gallamála

Fyrst þarf að fá traustan byggingafróðan mann til að skoða gallann, segja til um orsakir hans og hvað gera þurfi til úrbóta og hvað það kosti. Þetta er fyrsta skrefið og nauðsynlegt til að glöggva sig á umfangi málsins og til að meta réttarstöðuna og frekari aðgerðir.

Síðan taka við bréfaskipti og sáttaumleitanir, oft með milligöngu með fulltingi fasteignasala. Í því skiptast fasteignasalar í tvö horn: Sumir nenna lítið að standa í svona “röfli” meðan aðrir leggja metnað sinn í að leysa svona mál þannig að þau verði ekki að báli.

Oft reynir á heimild kaupanda til að stöðva greiðslur og skuldajafna gallakröfu sinni á móti kaupsamningsgreiðslum. Lagafyrirmæli og dómafordæmi sýna að í því efni er kaupanda vissara að fara varlega. Mönnum hættir til að ofmeta rétt sinn og réttmæti og fjárhæð krafna sinna.

Ef samningar takast ekki á þessu stigi þarf oft að fá dómkvadda matsmenn til að lýsa göllum og orsökum þeirra og meta kostnað við úrbætur. Ef ekki tekst sátt á grundvelli slíks mats er næsta skrefið höfðun dómsmáls. Vanda þarf beiðni um dómkvaðningu því þar er grunnurinn lagður sem allur málatilbúnaðurinn síðan byggist á.

Gallamál eru þung, erfið og dýr fyrir báða aðila, og þess vegna er mjög brýnt að reyna til þrautar að sætta mál áður en hagsmunir aðila týnast eða grafast undir kostnaðinum. Kostnaður aðila stendur nefnilega oft í vegi sáttar á síðari stigum. Þegar svo málinu lýkur eftir ár og daga og dúk og disk tapa yfirleitt báðir aðilar fjárhagslega, líka sá sem telst hinn lögfræðilegi sigurvegari. Það getur sem sagt verið erfitt og kostnaðarsamt að sækja rétt sinn þótt rétturinn sé skýr og ótvíræður. Þess vegna er lögð á það áhersla að sætta slík mál sé þess nokkur kostur.

Höfundur er formaður Húseigendafélagsins.