Miklar breytingar eiga sér nú stað á samsetningu fjölskyldna á höfuðborgarsvæðinu. Barnlausum heimilum og íbúðum með einum í heimili fjölgaði um 50% á tímabilinu 2010 til 2022. Á sama tíma fækkaði heimilum þar sem börn bjuggu um 11%. Sama þróun mun líklega halda áfram af miklum krafti á næstu 15 árum. Á þeim tíma mun 60% nýrra heimila verða einmenningsheimili, 30% barnlaus heimili og 10% með börnum. Ástæða þessarar þróunar er öldrun þjóðar, minni fjölskyldustærð og aðrir þættir sem varða lýðþróun. Því miður höfum við ekki verið að byggja íbúðir eða skipuleggja íbúðabyggð sem henta þörfum okkar og þeim fjölskyldustærðum og - gerðum sem fjölgar hraðast, langt í frá. Alvarlegra er að skipulag íbúðarbyggðar á höfuðborgarsvæðinu er ekki til þess fallið að mæta þörfum framtíðarinnar.
Lýðþróun hér á landi hefur elt þróunina á Norðurlöndum. Gögn sýna að samsetning þjóðarinnar, með tilliti til aldurs og fjölskyldustærðar, er nú um 15 árum á eftir þróun hinna Norðurlandanna. Á Íslandi njótum við góðs af því að sjá fyrir hvert stefnir. Hér á landi stefnir í að um 19% þjóðarinnar verði börn, 62% verði fólk á aldrinum 18 - 64 ára og 19% 65 ára og eldri. Þá vaknar spurningin: Hvaða áhrif hefur þessi þróun á heimilisstærð og fjölda og stærð íbúða?
60% heimila 65 ára og eldri eru einmenningsheimili
Hér á landi eru 60% heimila þeirra sem eru 65 ára og eldri einmenningsheimili en það er sambærilegt og á hinum Norðurlöndunum. Þetta þýðir að 100 íbúðir fyrir þennan aldurshóp skjóta þaki yfir 140 íbúa. Fjölgun þeirra sem eldri eru kallar á fleiri íbúðir en ef fjölgun landsmanna hefði verið jöfn yfir alla aldurshópa. Þessi lýðþróun ýtir jafnframt undir þörf fyrir að byggja minni íbúðir. Gögn Hagstofunnar sýna að árið 2040 verði 23% íbúa á höfuðborgarsvæðinu 60 ára og eldri. Þessi hópur mun þurfa sem nemur 53% af þeim íbúðum sem til eru í dag. Fjölgun eldri borgara þýðir að þörfin fyrir minni íbúðir sem henta einmennings- og barnlausum heimilum eykst verulega. Þá sýna gögn einnig að lítil sem engin þörf er á að byggja fleiri stærri íbúðir. Barnafjölskyldum mun fjölga lítið og uppbygging á höfuðborgarsvæðinu síðustu áratugina hefur séð til þess að til staðar er nægur fjöldi og gott betur af stærri íbúðum sem henta fjölskyldum.
Þrefalda þarf fjölda minni íbúða á höfuðborgarsvæðinu til að fjöldi þeirri verði sambærilegur og í höfuðborgum hinna Norðurlandanna.
Þessar staðreyndir ættu að vera skipulagsyfirvöldum á höfuðborgarsvæðinu ljósar en svo virðist ekki vera. Þrátt fyrir það er í þróunaráætlun höfuðborgarsvæðis ekki tekið tillit til þess að öldrun þjóðar hafi áhrif á íbúðaþörf og -stærð. Í þróunaráætlun er gert ráð fyrir að 2,6 íbúar verði að jafnaði í hverri íbúð þegar gögn benda til þess að þeir verði 1,7. Af því leiðir að þegar byggðar eru 1.000 íbúðir fyrir 2.600 íbúa flytja aðeins 1.700 manns inn í þær. Þá vantar 529 íbúðir fyrir þá 900 sem ekki komust að. Þetta undirstrikar mikilvægi þess að horfa til lýðfræði og fjölskyldustærða við skipulag íbúðarbyggðar.
Rúmlega þrefalda þarf fjölda minni íbúða
Á höfuðborgarsvæðinu býr um 65% íslensku þjóðarinnar. Um 23 þúsund íbúðir eða 23% allra íbúða á svæðinu eru 80 fermetra eða minni og henta því vel einmennings- og barnlausum heimilum. Til samanburðar eru um 58–60% íbúða í Osló og Stokkhólmi minni en 80 fermetrar og 55% íbúða í Kaupmannahöfn eru minni en 75 fermetrar. Þarna munar miklu. Á höfuðborgarsvæðinu þyrftu næstu 53.500 íbúðir sem byggðar verða að vera 80 fermetrar að stærð eða minni til að ná sömu hlutföllum og þekkist í höfuðborgum Norðurlandanna. Þrefalda þarf fjölda minni íbúða á höfuðborgarsvæðinu til að fjöldi þeirri verði sambærilegur og í höfuðborgum hinna Norðurlandanna.
Þvert á þörfina fjölgar stærri íbúðum
Þetta vekur upp spurningar um hvernig íbúðir eru í byggingu og á skipulagi á höfuðborgarsvæðinu um þessar mundir. Í dag er meðalstærð íbúða á höfuðborgarsvæðinu 93 fermetrar, minnstar í Reykjavík eða um 91 fermetri en stærstar í Garðabæ um 110 fermetrar. Íbúðir í byggingu eru að stækka, ekki að minnka. Meðalstærð íbúða í byggingu er 97 fermetrar, mismunandi eftir sveitarfélögum eða frá 93 og upp í 114 fermetra.
Fjöldi fermetra á hvern íbúa er því að aukast frá 45 í dag í 56 eða um 23%. Afleiðingin er sú að í byggingu og undirbúningi eru 10 þúsund íbúðir sem henta ekki þörfum samfélagsins fyrir minni íbúðir. Af fréttum og gögnum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) má sjá að þessi þróun er þegar farin að hafa áhrif því mikil eftirspurn er eftir minni íbúðum á meðan stærri íbúðir seljast ekki og standa auðar eða eru keyptar af fjárfestum til útleigu á herbergjum.
Öfugþróun
Þróun húsnæðismála síðasta áratuginn á höfuðborgarsvæðinu er öfugþróun sem stafar af því að hvorki hefur verið tekið tillit til fólksfjölgunar né breytinga á samsetningu íbúa við skipulag og uppbyggingu íbúðarhúsnæðis. Það hefur leitt til þess að hvorki hefur verið byggt nóg né rétt. Í dag er íbúðaskuldin samkvæmt tölum HMS um 12-15 þúsund á landinu öllu, þ.e. sveitafélögin hafa ekki náð að mæta þörfum íbúa sem því nemur. Til viðbótar, eins og hér er bent á, þá hentar sú takmarkaða uppbygging sem á sér stað ekki þörfum fólks þar sem húsnæðið sem er byggt er of stórt. Bygging stærra húsnæðis fyrir færri er óhagkvæmt húsnæði sem ýtir undir hækkun á verði fasteigna sem er nógu hátt fyrir og er orðinn helsti þröskuldur þess að yngra fólk geti fest kaup á fyrstu eign.
Þróun húsnæðismála síðasta áratuginn á höfuðborgarsvæðinu er öfugþróun sem stafar af því að hvorki hefur verið tekið tillit til fólksfjölgunar né breytinga á samsetningu íbúa við skipulag og uppbyggingu íbúðarhúsnæðis.
Á höfuðborgarsvæðinu þarf að byggja 53.500 íbúðir sem eru 80 fermetrar og minni til að koma jafnvægi á húsnæðismarkaðinn. Miðað við húsnæði sem er í uppbyggingu og skipulagi verða byggðar alltof fáar íbúðir og til að bæta gráu ofan á svart þá mæta þær íbúðir sem eru byggðar ekki þeirri þörf sem er til staðar. Skipulagsyfirvöld verða að opna augun fyrir áhrifum lýðþróunar og þar með öldrunar þjóðar á þörfina fyrir húsnæði og binda endann á öfugþróunina. Annars næst ekki nauðsynlegt jafnvægi. Ákallið er skýrt. Við þurfum fleiri og minni íbúðir fyrir einmennings- og barnlaus heimili.
Höfundur er framkvæmdastjóri Aflvaka þróunarfélags ehf.
