Í ítarlegri grein Sigurðar Stefánssonar, framkvæmdastjóra Aflvaka þróunarfélags sem kemur að fyrirhugaðri uppbyggingu í Gunnarshólma í Kópavogi, sem birtist á Innherja í morgun gagnrýnir hann harðlega að skipulagsyfirvöld hafi ekki tekið nægilegt tillit til lýðfræðilegra breytinga, einkum fækkunar einstaklinga á hverju heimili og ört vaxandi fjölda eldra fólks.
Að mati Sigurðar hafa þessar skekkjur í forsendum skipulagsáætlana átt stóran þátt í viðvarandi lóða- og íbúðaskorti, auk þess að stuðla að hækkun fasteignaverðs og verðbólgu. Í svæðisskipulagi höfuðborgarsvæðisins, sem var samþykkt árið 2015 og gildir til 2040, var áætlað að byggja þyrfti um 32 þúsund íbúðir til að mæta fjölgun íbúa um 70 þúsund. Í grein Sigurðar er hins vegar bent á að uppfærðar mannfjöldaspár geri nú ráð fyrir um 110 þúsund íbúa fjölgun á sama tímabili.
Þegar jafnframt er tekið tillit til þess að heimili verða sífellt fámennari telur hann að þörfin sé í raun um 66 þúsund íbúðir, eða rúmlega tvöföld sú sem upphaflega var miðað við.
Í nýjustu þróunaráætlun höfuðborgarsvæðisins frá 2024 er miðað við að hver ný íbúð rúmi að jafnaði 2,46 íbúa. Sigurður nefnir að þetta samræmist illa langtímaþróun á Íslandi, en frá 1970 til 2025 fjölgaði landsmönnum um 1,67 fyrir hverja nýja íbúð. Sé miðað við þá þróun verður reiknuð íbúðaþörf um 47 prósentum meiri en forsendur þróunaráætlunarinnar gefa til kynna.
Þá vekur hann jafnframt athygli á ósamræmi milli áætlana sveitarfélaganna sjálfra. Í húsnæðisáætlunum þeirra fyrir árið 2026 er samanlagt gert ráð fyrir um 49.400 nýjum íbúum á næstu tíu árum og byggingu 26 þúsund íbúða. Það jafngildir aðeins 1,9 íbúum á hverja nýja íbúð. Þrátt fyrir þetta sé enn miðað við mun hærra hlutfall þegar metið er hvort nægilegt byggingarland sé innan skilgreindra vaxtarmarka höfuðborgarsvæðisins.
Nær níu af hverjum tíu nýjum íbúðum yfir 80 fermetrar
Framkvæmdastjóri Aflvaka, félag sem meðal annars fjárfestarnir Andri Sveinsson og Birgir Már Ragnarsson standa að baki og áformar uppbyggingu fimm þúsund íbúða lífgæðakjarna fyrir 60 ára og eldri, telur jafnframt að skipulagsforsendur hafi leitt til þess að byggðar séu of margar stórar íbúðir á sama tíma og eftirspurn færist í auknum mæli yfir í minni íbúðir.
Samkvæmt úttekt sem hann vísar til voru 900 nýlegar íbúðir auglýstar til sölu á höfuðborgarsvæðinu í byrjun október. Þar af voru 775 íbúðir, eða um 86 prósent, að minnsta kosti 80 fermetrar að stærð. Svipaða mynd megi sjá í yfirstandandi uppbyggingu. Af tæplega 3.500 íbúðum í byggingu, samkvæmt stærðarflokkun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, eru um 70 prósent 80 fermetrar eða stærri. Á sama tíma fjölgar einmenningsheimilum og heimilum án barna hratt. Samkvæmt spá þróunarfélafgsins Aflvaka verða níu af hverjum tíu nýjum heimilum sem bætast við á næstu fimmtán árum án barna.
Sigurður segir að þessi þróun hafi ekki verið nægilega höfð til hliðsjónar við skipulagningu nýrra íbúðahverfa. Afleiðingin geti orðið sú að stórar og dýrar nýbyggingar seljist hægt á meðan áfram verði skortur á minni íbúðum.
Skipulagsyfirvöld horfi framhjá öldrun þjóðarinnar
Þá gagnrýnir hann sérstaklega að í sex af sjö húsnæðisáætlunum sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu frá 2025 sé gert ráð fyrir óbreyttri hlutfallslegri aldurssamsetningu íbúa næsta áratuginn. Þetta sé þvert á mannfjöldaspár Hagstofunnar um mikla fjölgun eldra fólks. Sigurður bendir á að um 60 prósent heimila fólks 65 ára og eldra séu einmenningsheimili. Fjölgun þessa aldurshóps kalli því á hlutfallslega fleiri íbúðir en fjölgun yngri aldurshópa.
Hann telur brýnt að endurskoða forsendur svæðisskipulagsins og auka sveigjanleika sveitarfélaga til að skipuleggja ný byggingarsvæði utan núverandi vaxtarmarka. „Skekkja í skipulagi dagsins í dag verður að óseldum íbúðum og skorti eftir fimm til tíu ár,“ segir í greininni.
Sigurður varar við því að áframhaldandi mistök í húsnæðisáætlunum geti reynst kostnaðarsöm, bæði fyrir heimilin og byggingarfyrirtæki sem fjárfesta á grundvelli þeirra. „Reikninginn greiða heimilin, í skorti, hærra verði og meiri verðbólgu,“ segir hann og bendir jafnframt á að fjármagn byggingaraðila geti setið fast í óseldum eignum.
