Meta Heimavelli 2 til 26 prósent yfir útboðsgengi

Capacent verðmetur gengi leigufélagsins Heimavalla, sem stefnir að skráningu á hlutabréfamarkað, á 1,74 krónur á hlut. Útboðsgengið er 1,38-1,71, samkvæmt tilboðsbók B. Verðmatsgengið er því allt frá 26 prósentum yfir útboðsgengi í 2 prósent yfir útboðsgengi, allt eftir hvernig rætist úr hlutafjárútboðinu sem fram fer á mánudag og þriðjudag. Þetta kemur fram í verðmati sem Fréttablaðið hefur undir höndum.

Heimavellir eru fyrsta félagið sem skráð er á Aðallistann eftir fjármálahrun sem hyggst afla fjármagns með skráningu á hlutabréfamarkað. Leigufélagið mun afla um 1-1,3 milljarða króna í hlutafjárútboðinu, miðað við téð útboðsgengi, og hyggst nýta fjármunina til að greiða niður skuldir sem hafa safnast samhliða örum vexti. Um er að ræða fyrsta íbúðaleigufélagið á markað en fyrir á fleti eru þrjú fasteignafélög sem leigja atvinnuhúsnæði.

Heildarvirði Heimavalla, það er samanlagt virði skulda og virði hlutafjár samkvæmt verðmatinu, miðað við hagnað fyrir afskriftir, fjármagnsliði og skatta, er 26 prósentum undir meðaltali skráðra norrænna fasteignafélaga. Að sama skapi er hlutfallið 26 prósentum hærra en hjá íslensku fasteignafélögunum. „Þessi niðurstaða er ekki óeðlileg að mati Capacent þar sem Heimavellir eiga eftir að sanna sig á markaði og endurfjármögnun skulda félagsins verður verðugt verkefni næstu misserin,“ segir í verðmatinu.

Fram kemur í verðmati Capacent­ að frá árinu 2009 hafi hlutfall leiguíbúða af markaðnum aukist úr 14 prósentum í 22 prósent. Hlutfallið hafi haldist þrátt fyrir verulegan hagvöxt, bætta eiginfjárstöðu heimila og auknar ráðstöfunartekjur íbúa. Því virðist að landsmenn líti í auknum mæli til þess möguleika að leigja í stað þess að eiga. „Íslendingar eru þekktir fyrir annað en að bregðast ekki við þegar vindáttin breytist,“ segir í verðmatinu. Ef verulegar breytingar verði á markaðsaðstæðum og landsmenn kjósi að eiga frekar en að leigja eigi Heimavellir kost á að selja einstakar eignir úr safninu eftir því sem eftirspurn dvínar. Það myndi hins vegar draga úr hagkvæmni í rekstri félagsins og skapa óvissu um rekstrar­forsendur.

Capacent bendir á þá áhættu sem kann að skapast ef verkalýðsfélög og sveitarfélög auka framboð á leiguíbúðum. Það gæti haft áhrif á þann hluta markaðarins sem er með lægri tekjur. Sá hluti markaðarins er um 30 prósent, það er félagslegar íbúðir og námsmannaíbúðir, samkvæmt mati Heimavalla.